Il sottotetto che isola i locali sottostanti non è parte comune del condominio

Il sottotetto che isola i locali sottostanti non è parte comune del condominio

Per la Cassazione, il sottotetto va considerato pertinenza dell’appartamento all’ultimo piano se ha la funzione esclusiva di intercapedine protettiva

La Corte di Cassazione, sezione II Civile, con sentenza n. 6143/2016 depositata il 30 marzo, afferma che, in tema di condominio, l’appartenenza del sottotetto – non indicato nell’art. 1117 del Codice civile tra le parti comuni dell’edificio – si determina in base al titolooppure, in mancanza di esso, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.

Il sottotetto “è da considerare pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, allorché assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante. Quando, invece, il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, in tal caso la sua appartenenza va determinata in base al titolo. In mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio, essenziali per la sua esistenza (suolo, muri maestri, tetto, etc.) o necessarie all’uso comune (androne, scale, etc.) la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale”.

La proprietà del sottotetto
La proprietà del sottotetto si determina in base al “titolo di acquisto” e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Secondo la Cassazione vanno distinte due ipotesi:
a) il sottotetto è da considerare pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, quando svolge la funzione esclusiva di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo, dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante;
b) se invece il sottotetto ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, in tal caso la sa appartenenza va determinata in base al titolo di proprietà.

Il fatto
L’inquilino ricorrente chiedeva di essere reintegrato nel possesso della porzione di sottotetto soprastante l’appartamento di proprietà della stesso, lamentando che il vicino aveva commesso atto di piglio in suo danno, occupando la suddetta porzione di sottotetto, eseguendo opere e installazioni; chiedeva, quindi, la rimozione di dette opere e il ripristino dello stato dei luoghi.

La parte controricorrente contestava tali affermazioni, sostenendo di aver acquistato il sottotetto nella stessa situazione in cui si trovava al momento del lamentato spoglio; negava l’esercizio del possesso da parte della ricorrente sulla porzione immobiliare in contestazione ed eccepiva, comunque, la mancanza dei requisiti della violenza o della clandestinità in relazione all’acquisto del possesso da parte sua.

Il giudice di merito aveva accertato l’inidoneità del sottotetto ad una destinazione diversa da quella pertinenziale di isolamento dell’appartamento sottostante, poiché l’altezza media del sottotetto è tale da non consentirne l’abitabilità, rilevando però che “l’impossibilità di un uso residenziale del sottotetto è da considerarsi … decisiva per qualificare lo stesso come mera pertinenza dell’immobile sottostante“, posto che “il fatto che nel punto di massima altezza il sottotetto raggiunga circa i due metri non esclude, in ogni caso, la funzione di protezione e di isolamento termico che esso (considerato nella sua interezza, e quindi anche nelle parti più basse) ha rispetto all’appartamento sottostante“.

Sulla base degli accertamenti effettuati, era risultato che il locale sottotetto era sito proprio in corrispondenza del sottostante appartamento della controricorrente. E ciò risulta dalle stesse deduzioni della ricorrente che non nega l’esistenza di un muro di separazione tra i diversi e contigui locali sottotetto. Tale specifica configurazione del locale lo rendeva strutturalmente inaccessibile. Anche per la circostanza dell’esatta sovrapponibilità del locale al sottostante appartamento e della sua inidoneità ad usi residenziali, risultava in atto la funzione di intercapedine, posto che altro uso, per come accertato, non vi era stato

Giorgio Tacconi 12 aprile 2016